'조물주 위에 건물주'라는 말도 있듯이, 대한민국에서 부동산이라는 자산에 대한 선망은 어마어마합니다. 불편한 진실이지만 안타깝게도 우리 대부분은 이번 생에 건물주로 살기 어려울 것 같은데요. 다행히도 이 꿈에 한 발짝 가까이 갈 수 있는 '리츠'라는 길이 있습니다.
리츠(REIT)란?
리츠,REIT는 Real Estate Investment Trust(부동산투자신탁)의 약자로 개인이 투자할 수 있는 '부동산 간접 투자 기구'를 뜻한다. 쉽게 말해 리츠 투자라는 것은 다 함께 부동산을 사는 '공동구매와 유사'한 것.
리츠의 일반적인 구조는, 투자자(주주)는 부동산투자회사에 투자를 하고 부동산투자회사는 건물을 매입하여 임대수익을 얻고, 그 수익을 투자자에게 배당하여 돌려주는 방식이다. 엄밀히 말하면, 리츠도 '펀드의 일종'이다. 업계에서는 투자 목적의 주식회사 형태를 취하는 펀드를 뮤추얼펀드라고 하는데, 리츠는 펀드 자금으로 세운 부동산 투자회사이기 때문에 '부동산 뮤추얼펀드'로 분류된다.
리츠는 부동산투자회사법에 따라 자기관리, 위탁관리, 기업구조조정(CR) 3가지 종류로 나뉜다. 자기관리형 리츠란 투자자들이 직접 회사를 세우고 사람을 고용해 투자금을 굴리는 것이다. 위탁관리형 리츠는 리츠 자산의 운용을 투자 전문 회사에 맡기는 것이고, CR은 이 전문 회사들의 주요 투자 대상이 기업 구조조정 과정에서 매물로 나온 부동산인 경우를 말한다. 법인세 면제는 위탁관리 리츠, CR 리츠에만 해당한다.
이런 리츠 투자는 기관투자자 등 큰 손들이 모여 하는 '사모'형태와 공개적으로 다수의 투자자들로부터 투자금을 모으는 '공모'형태가 있다. 기존에는 대부분의 리츠가 사모 형태여서 일반 투자자들에게는 그저 '그림의 떡'같은 투자 상품이었다. 그러나 최근 들어 리츠들이 하나 둘 주식 시장에 상장을 하기 시작하면서, 일반 투자자들이 쉽게 접근할 수 있게 되었다.
이렇게 증권시장에 상장된 리츠의 주식을 사는 것이 일종의 부동산 간접투자가 되는 셈이다. 한 마디로 일반 투자자가 쉽게 접근할 수 있는 리츠투자는 '부동산'에 투자하는 '주식회사'의 주식을 사서 그 이익을 배당받는 형태라고 이해하면 쉽다. 물론 상장하지 않는 공모형 리츠들도 있지만, 이 또한 일반인이 제때 공모 타이밍을 알아서 투자하기는 쉽지 않다.
리츠(REIT)의 특징
리츠 투자의 속성은 부동산 시장과 주식 시장에 조금씩 양다리를 걸쳐놓는 모양새다. 유가 증권이기에 소액 투자가 가능하고 현금화하기 쉬운 반면, 안정적인 임대수익으로 인해 수익률도 상대적으로 안정적이다. 기본적으로 주로 오피스나 대형몰, 아울렛 같은 대형 유통 건물과 같이 변동성이나 공실 위험이 적고 임대료 수익이 어느 정도 보장되는 우량 부동산에 투자하기 때문에 안정적인 배당 수익이 가능하기 때문이다.
- 장점 : 소액으로 투자 가능 / 안정적인 배당 수익 / 유동적인 현금화 / 적은 세금부담
- 단점 : 자산가치 하락 리스크 / 부동산 경기에 민감 / 운용사마다 수익 차 발생
그러나 상장 리츠 투자도 일종의 주식 투자이기에 주식 시장의 등락에 따라 손실이 발생할 여지가 있다. (그래도 일반적인 주식에 비하면 변동폭이 적은 편이다.) 또 부동산은 경기에 민감하기 때문에 상황에 따라 공실률이나 임대료 저하와 같이 수익을 위협하는 일이 발생한다. 특히나 우리나라의 경우 경기나 정책 등에 종종 흔들리곤 한다. 수익률도 마냥 좋기만 한 것은 아니다. 이는 부동산투자회사의 운용 능력에 달려있기에 운용사 선택에 의해 수익 희비교차가 갈릴 수 있다. 간접투자의 특성상 투자 과정이 마음에 들지 않아도 투자 방향을 바꾸긴 어렵다. 상황에 맞춰 빠르게 갈아타는 것을 좋아하고 고수익만 노리고 싶은 투자자라면 고민해 볼 필요가 있다.
리츠(REIT), 어떻게 할까?
리츠를 시작하는 것은 의외로 간단하다. 우선 리츠는 상장 주식을 거래하기 때문에 증권 계좌가 필요하다. 증권사 APP을 설치(비대면 온라인 개설 가능)하고 증권 계좌를 만들고 나면 기초 준비는 완료(각 증권사 안내 참고)다. 이후는 주식을 구매하는 것과 똑같다. 투자할 리츠 종목을 고르고 주문서를 넣으면 끝! 그리고 배당금이 나오길 기다리면 된다. 일반적으로 리츠는 6개월 주기로 수익 배당금이 나온다.
(참고) 증권계좌 개설과 매매하는 방법을 안내드리오니 참고하십시오.
1. 은행이나 증권사에서 증권계좌를 개설합니다. 만19세 이상 성인이시면 비대면 계좌를 개설하시면 됩니다. 비대면 계좌는 신분증, 본인명의 통장, 본인 폰을 준비하시고 ‘증권사 홈페이지→스마트폰 어플 다운받기→실명확인→신청서작성→신분증확인→본인인증→영상인증 등 본인이 할 수 있는 방법을 선택(소액결제를 선택하지 않기)’하시면 됩니다.(만19세 미만의 미성년자는 부모님과 함께 신분증, 가족관계인증명서, 본인증명서(동사무소), 도장을 준비하여 가셔야 합니다.)
2. 개설하신 증권계좌를 증권사 홈페이지에서 등록합니다.
3. 증권사 홈페이지에서 증권매매프로그램을 다운 받아 설치합니다.
4. 증권사 홈페이지에서 증권용 공인인증서와 OTP를 발급받아 등록합니다.(OTP는 인터넷으로 신청하시면 5일 정도 시간이 소요되므로, 가까운 은행이나 증권사에서 발급받아 증권사 홈페이지에서 등록하시면 바로 사용할 수 있습니다. OTP는 은행계좌와 증권계좌간에 돈을 이체할 때 필요하므로 꼭 발급받아야만 됩니다. 경비는 5천 원 정도 지출됩니다.)
5. 증권매매프로그램을 인증서로 로그인하여 ‘온라인업무→연계은행입출금→은행계좌잔고조회→입금하실 금액 기재→‘은행→증권’클릭→OTP번호입력→확인’하여 은행계좌에 있는 돈을 증권계좌로 이체한 후 주식을 매매합니다.
5-1. 또는 은행계좌에 있는 돈을 인터넷뱅킹으로 증권계좌로 이체한 후 주식을 매매합니다.
6. 반대로 증권계좌에 있는 돈을 은행통장으로 이체 하는 방법은 ‘온라인업무→연계은행입출금→증권계좌잔고조회→이체하실 금액 기재→‘증권→은행’클릭→OTP번호입력→확인’하시면 됩니다.
리츠 투자에서도 주의할 사항이 있습니다. 리츠도 결국 부동산이기 때문에, ⓐ어떤 부동산을 기초 자산으로 투자하느냐에 따라 수익성이 달라지게 됩니다. 부실한 부동산에 투자할 경우, 손실이 발생할 수도 있습니다. ⓑ또한 투자하는 리츠 상품이 활발한 유상증자를 통해 새로운 자산을 매입하는지도 중요합니다. 유상증자가 없을 경우, 기존 개입한 부동산 자산만으로만 운영하는 경우가 많아, 성장성에 한계가 있습니다. 투자자는 리츠 상품에 투자하기 전, 투자하고자 하는 ⓒ리츠가 어느 부동산에 투자하고 있는지 확인할 필요가 있습니다. 특히 부동산 개발 사업에 투자하는 리츠의 경우, 투자 전 불확실성이 높다는 사실을 인지하여야 합니다.
리츠 투자를 할 때, 해당 부동산의 임대 기간과 기대 수익률 등을 꼼꼼히 살피는 것은 필수입니다. 또 부동산 유형에도 주의를 기울여야 해요. 예를 들어 오피스는 보통 임대료를 감당할 수 있는 중소기업이나 대기업이 들어오는 경우가 많습니다. 이사를 할 때마다 비용부터 업무 영향 등 여러 가지 요소가 걸리기 때문에 한 번 들어오면 쉽게 이동하지 않아 장기적인 투자 대상으로 적절합니다. 반대로 유통 건물인 마트의 경우, 온라인 마트 배송이 대세라 오프라인 매장은 늘 폐점의 위험이 따라옵니다. 기대 수익은 당연히 낮을 수밖에 없으니 섣불리 투자하는 것은 좋지 않습니다. 간접 투자이기 때문에 직접 컨트롤하는 것은 어려워도 조금만 신경 쓰면 더 좋은 선택의 기회를 발견할 수 있습니다.
최근 신규 상장되는 공모 리츠는 내실있는 유통사를 끼고 있는 경우가 많아 안정적 배당 수익과 부동산 가치 상승 모두 노려볼 수 있습니다. 유통사의 사업 특성상 장기간 임대가 확정되어 있어 공실 위험 없이 안정적 수익이 예상되기 때문입니다. 국내 시장이 좁다고 여겨진다면, 해외 리츠도 눈 여겨볼 필요가 있습니다. 선진국의 경우, 많은 대형 부동산이 리츠로 구성되어 공모 시장에 상장되어 있습니다. 비록 벽돌 한 개뿐일지 모르지만 홍콩의 5성급 호텔이나 싱가포르의 리조트, 뉴욕 오피스 빌딩의 주인이 될 수 있습니다.
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